Spółdzielnia mieszkaniowa i wspólnota to organizacje, zarządzające lokalami na różnych zasadach. W obydwu chodzi o dobro mieszkańców lokali i reprezentację ich interesów, a także dbanie o dobrostan lokali mieszkalnych i użytkowych na tym terenie. Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa różnią się między sobą pod względem sposobu zarządzania i wpływu mieszkańców na podejmowane decyzje, dotyczące prac remontowych, przeglądów technicznych budynku itp. Dowiedz się, za co odpowiada spółdzielnia mieszkaniowa, a wspólnota, kto nimi zarządza i jaki wpływ na ich decyzje mają lokatorzy.
Spółdzielnia mieszkaniowa jest organizacją posiadającą osobowość prawną, może składać się z minimum 10 osób fizycznych lub 3 osób prawnych. Za co odpowiada spółdzielnia mieszkaniowa? Celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkańców lokali spółdzielczych, spółdzielnia może inwestować środki z funduszu remontowego według uznania (uzyskane od lokatorów środki są przeznaczane na remont i modernizację wskazanych przez spółdzielnię budynków).
Struktura zarządzania w spółdzielni jest bardziej skomplikowana niż w przypadku wspólnoty, decyzje podejmowane są przez organy zarządzające, a osoby, będące członkami spółdzielni mogą zgłaszać uwagi do podjętych decyzji. Mieszkańcy spółdzielni, posiadający własnościowe prawo do lokalu, mogą sprzedać lub wynająć mieszkanie, jednak w przypadku np. przekształcenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy, wymagana jest zgoda spółdzielni. Właścicielem budynku i gruntu, na którym on stoi, jest spółdzielnia mieszkaniowa. Wspólnota oferuje mieszkańcom inne zasady także pod tym względem.
Przed kim odpowiada spółdzielnia mieszkaniowa? Sprawami związanymi ze skargami i wnioskami zajmuje się zarząd spółdzielni, a działalnością zarządu rada nadzorcza. Spółdzielnia odpowiada też przed członkami spółdzielni w zakresie utrzymania budynków w dobrym stanie technicznym, ich modernizacji, zapewnienia stałego dostępu do wszystkich mediów, zachowania czystości w budynkach i wokół nich, reprezentowania spraw mieszkańców spółdzielni. Spółdzielnia odpowiada przed władzami państwowymi np. w sprawach podatkowych czy sanitarnych oraz przed dostawcami usług, wykonawcami prac budowlanych itp.
Przeczytaj też o przeglądzie wentylacji w bloku
Wspólnota mieszkaniowa to organizacja powstająca w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkaniowego. Tworzą ją właściciele lokali znajdujących się w budynku, którzy automatycznie stają się członkami wspólnoty. Zadaniem wspólnoty jest reprezentowanie interesów wszystkich jej mieszkańców oraz zarządzanie częściami wspólnymi (klatka schodowa, strych, teren wokół budynku). Interesami wspólnoty i jej reprezentowaniem na zewnątrz zajmuje się zarząd wspólnoty, wybrany przez właścicieli lokali. Decyzje dotyczące wspólnoty (remontów, przeglądów technicznych, modernizacji) są podejmowane przez właścicieli mieszkań podczas zebrania wspólnoty. Podstawowa różnica, dzieląca te dwa organy: spółdzielnia mieszkaniowa – wspólnota, to jej wielkość.
Spółdzielnia zawsze jest większa od wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa – od ilu lokali się zaczyna? Przy 1-7 lokalach mówimy o małej, a 8 i więcej to duża wspólnota. Co należy do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej? Przede wszystkim dbanie o części wspólne budynku, jego stan techniczny, dostęp mieszkańców do usług, remonty i modernizacje, reprezentowanie interesów właścicieli mieszkań na zewnątrz i zarządzanie budżetem wspólnoty.
Czy spółdzielnia może stać się wspólnotą i kiedy tak się dzieje? Żeby spółdzielnia stała się wspólnotą, wymagane jest nabycie odrębnej własności lokalu – przekształcenie spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu. Odrębna własność to nie tylko prawo do lokalu, ale także współwłasność gruntu, na którym stoi budynek. Jeżeli przekształcenie własności dotyczy ponad 50%, czyli dotyczy większości byłych członków spółdzielni mieszkaniowej i przekłada się to na udziały w nieruchomości, można mówić o wspólnocie mieszkaniowej. Oczywiście odłączenie od spółdzielni musi odbyć się zgodnie z procedurami, co wymaga przygotowania dokumentów, zwołania zebrania spółdzielni itp.
Na czym polega wspólnota mieszkaniowa? Głównie na tym, że wszyscy właściciele mieszkań mają pełne prawo własności łącznie z udziałami w gruncie, na którym stoi budynek (blok, kamienica itp.). Jeżeli wszyscy mieszkańcy bloku nabędą pełne prawo własności do swoich lokali, automatycznie powstanie wspólnota mieszkaniowa, gdzie to członkowie są decyzyjni względem tego, co dzieje się z budynkiem (budżet, remonty, usługi). Jeżeli większość mieszkańców nabędzie pełne prawo własności i będzie chciała stworzyć wspólnotę mieszkaniową, wówczas zostanie zwołane zebranie i podjęta decyzja przy zachowaniu wszelkich przepisów prawnych.
Spółdzielnia, wspólnota – co jest lepsze dla mieszkańców? Każde rozwiązanie ma swoje zalety, różnica polega na tym, że do założenia spółdzielni potrzebne są osoby fizyczne (minimum 10) lub prawne (minimum 3), a wspólnota powstaje po przejęciu lokalu od właściciela (automatycznie nowy właściciel staje się członkiem wspólnoty). Członkowie wspólnot są bardziej decyzyjni w sprawach związanych z budynkiem, częściami wspólnymi i wykonywanymi na tym terenie działaniami.
Do zadań zarówno wspólnoty, jak i spółdzielni należy zapewnienie idealnego stanu budynków. Czy to przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej, czy zarząd spółdzielni powinien zadbać o czystość, przeglądy techniczne, remonty, teren wokół budynku. Takie prace najlepiej zlecić specjalistom, zajmującym się kompleksowo dbaniem o stan nieruchomości.
Obsługa nieruchomości we Wrocławiu to domena firmy Siton, która zadba o dobrostan budynku. Skontaktuj się z firmą Siton i sprawdź nasze usługi, jakie świadczymy w obrębie nieruchomości na terenie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych.
